«Не способствовать коммерческой выгоде, а решать социальные проблемы и развивать территории» — Артем Кирьянов

Плюсы и минусы проектного финансирования строительства жилья оценили в ОП РФ

В Общественной палате РФ 21 декабря прошел круглый стол на тему «Проектное финансирование застройщиков как мера поддержки низкорентабельного регионального бизнеса в условиях кризиса. Проблема нормативного обеспечения».

В более чем в 500 городах России наблюдается низкая обеспеченность жильем, несмотря на развитие льготного ипотечного кредитования, предоставление других льгот и софинансирование определенных категорий населения. Застройщики, особенно в низкорентабельных территориях, нуждаются в поддержке, и такая поддержка будет им оказана через механизмы «ДОМ.РФ», поделился первый заместитель председателя Комиссии Общественной палаты РФ по экспертизе общественно значимых законопроектов и иных правовых инициатив Артем Кирьянов.

«Правительством разработан соответствующий проект постановления об утверждении правил возмещения кредитным организациям недополученных доходов по кредитам, выданным в целях реализации проектов жилищного строительства. В том числе предлагается предоставление субсидий из федерального бюджета акционерному обществу “ДОМ.РФ” в виде вклада в имущество, не увеличивающего его уставной капитал. Речь идет о миллиардах рубелей, которые пойдут на решение вопросов застройщиков, которые в период введения в практику эскроу-счетов выпали из привычной бизнес-среды и ощущают нехватку финансирования», — пояснил он.

Кирьянов отметил, что в целом поддерживает законопроект, основная задача которого — не способствовать коммерческой выгоде, а решать социальные проблемы и развивать территории. Он также озвучил основные опасения экспертов, среди которых усложнение отчетности для застройщиков, усиление проверок, соблюдение принципа равноудаленности, коррупциогенных факторы.

«Чтобы избежать особых возможностей получения финансовых средств, есть предложение о создании межведомственной комиссии о принятии решений. В ее состав войдут Минстрой, Минэкономразвития, Росреестр, Генеральная прокуратура, Счетная палата. Такой порядок принятия решений вполне понятен и прозрачен», — считает член ОП РФ.

Среди основных недостатков проектного финансирования, которые ведут к сокращению числа застройщиков, — отсутствие коммуникации с банками, ресурсные земельные вопросы и административные препоны, заявила Елена Киселева, официальный представитель Ассоциации защиты бизнеса по государственной политике поддержки и развития бизнеса в сфере строительства России при уполномоченном по защите прав предпринимателей при президенте Борисе Титове. Согласно статистике Банка России, говорит она, более 50 процентов всех выданных кредитов по проектному финансированию с использованием счетов эскроу приходится на Москву; еще 17 процентов — на Московскую область и Санкт-Петербург; у порядка 20 регионов показатель участия равен нулю. «Комментарии здесь излишни, но застройщики готовы работать», — говорит Киселева.

Она напоминает, что в созданный два года назад единый реестр застройщиков вошли компании, у которых нет обманутых дольщиков и которые готовы принимать правила игры. Для того чтобы застройщик и банки лучше коммуницировали, Елена Киселева предлагает банкам тоже создать подобный реестр, в котором будет собрана единая информация о каждом застройщике, о его платежеспособности и текущем состоянии.

Директор по корпоративным продуктам акционерного общества «Банк “ДОМ.РФ”» Андрей Бахмутов рассказал, что компания работает с застройщиками из любых регионов и с проектами разными по масштабу, при этом как кредитная организация банк подчиняется правилам регулятора в плане оценки рисков — оценивает критерии финансовой устойчивости проектов.

«Экзогенного требования к количеству собственных средств к застройщику нет — мы оцениваем каждый проект индивидуально с точки зрения возможности обслужить кредит и вернуть проценты. Если проект показывает низкую устойчивость, ситуацию может поправить возмещение кредитных средств собственными, но компаний, у которых есть собственные средства, немного, — говорит Бахмутов. — Для застройщика, у которого нет собственных средств, для финансирования низкомаржинальных проектов нужны программы поддержки».

Эксперты отметили, что застройщики, особенно региональные, недостаточно информированы о возможностях, которые им дает банк «ДОМ.РФ», а порой и вообще не знают о его существовании. Артем Кирьянов предложил сосредоточиться на работе с регионами в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» и подумать над разработкой соответствующего учебного модуля, а Елена Киселева считает, что регионы надо насыщать дополнительными офисами и филиалами банка.

Артем Кирьянов обратил внимание, что в настоящее время 96 банков имеют право на проектное финансирование, но многие не горят желанием использовать это право, что тревожит экспертов. Президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян объясняет это не только плохой маржинальностью, но и отсроченными рисками, которые заемщики не всегда могут просчитать, и эти риски могут оказаться на плечах самого банка. В то же время эксперт отметил, что в условиях пандемии, когда многие другие направления экономики оказались в плачевном состоянии, строительная отрасль обошлась без серьезных потрясений, в том числе за счет льготных программ государства по кредитованию. «То, что при этом выросли цены на жилье, вызывает критику экспертов, которые говорят, что деньги уходят не под заемщиков, а на поддержку строителей. Здорово, что отрасль держится, но аппетиты надо умерить и банкам, и строителям», — призывает он.

Участники круглого стола отметили, что рост стоимости жилья связан не только с низкой процентной ставкой, но и, например, с ростом стоимости стройматериалов и другими объективными причинами. Практически все эксперты согласились, что банки неохотно — хотя и негласно — финансируют строительство небольших объектов, отдавая предпочтение большим проектам. Они также обратили внимание, что при переходе от долевого участия к счетам эскроу банками не была создала соответствующая инфраструктура, в результаты застройщики нередко получают отказы из-за того, что сотрудники банка не до конца вникают и оценивают проекты, — необходимо усилить банковские команды, оценивающие возможности застройщиков, в том числе обучать сотрудников в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда», считают эксперты.

«Очевидно, что показатели нацпроекта по вводу жилья провисают, а это неправильно: люди ждут другого — больше хорошего качественного жилья по более низкой стоимости. Это то, чего мы все вместе должны добиться», — резюмировал Артем Кирьянов, пообещав, что в регионы будут направлены рекомендации ОП РФ, чтобы провести в них серию мероприятий с представителями банковского сектора.