Светлана Разворотнева предложила решение проблем оценки качества долевых новостроек

Фото:gkhkontrol.ru

26 ноября на площадке Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера прошел круглый стол «Соблюдение баланса интересов потребителей и застройщиков при оценке качества построенных жилых домов».

Представители федеральных и региональных органов государственной власти, научных и общественных организаций обсудили проблемы правового регулирования отношений участников долевого строительства и застройщиков при оценке качества построенных жилых домов и жилых помещений в них.

В своем выступлении председатель Комиссии ОП РФ по ЖКХ, строительству и дорогам Светлана Разворотнева отметила, что жалобы на качество предоставляемого жилья по программе переселения из аварийного жилого фонда поступают в адрес Общественной палаты России и региональных общественных палат.

Спикер подчеркнула, что анализ обращений позволил выделить основные пять проблем.

Первая — низкое качество строительства вообще как в домах, построенных по бюджетным программам, так и в домах, помещения в которых реализуются на свободном рынке. Единственный понятный инструмент контроля качества строительства разработан ГК «Фонд содействия реформированию ЖКХ», который ведет реестр домов с выявленными недочетами.

По мнению Разворотневой, необходимо усиливать роль будущих владельцев помещений. Например, предоставить дольщикам право осмотра многоквартирного дома перед принятием решения комиссией по его вводу в эксплуатацию.

«Другая проблема заключается в том, что собственники при приемке квартир фактически не принимают общее имущество в многоквартирном доме. Более того, зачастую возникают ситуации, когда собственников не допускают к осмотру общего имущества, мотивируя это тем, что они не приобретают подвал, лифт и т. д.», — сказала член ОП РФ.

Общественница считает, что необходимо разработать и утвердить типовую форму акта приемки объекта недвижимости с указанием общего имущества и придать этому документу статус обязательного к исполнению.

«В соответствии с пунктом 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, принявшим от застройщика по передаточному акту помещение, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию», — озвучила третью проблему Светлана Разворотнева.

В качестве решения вопроса, эксперт предлагает при подписании передаточного акта предоставлять бюллетень заочного голосования с выбором УК, с приложением нескольких предложений от различных управляющих организаций и/или возможностью создания ТСЖ. Или при голосовании не учитывать квадратные метры, принадлежащие застройщику.

Четвертая проблема заключается в том, что, в соответствии с пунктом 13 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, орган муниципальной власти обязан известить всех лиц, принявших помещения по передаточному акту, о результатах открытого конкурса и условиях договора управления данным домом, однако уведомления не всегда направляются указанным выше лицам.

Светлана Разворотнева предлагает в этом случае предусмотреть персональную ответственность для лиц, осуществляющих такое уведомление.

«И пятая проблема состоит в том, что УК вынуждена исправлять нарушения застройщика из средств, предназначенных для содержания и текущего ремонта, когда гарантийные обязательства застройщика еще действуют. Для решения это проблемы все претензии по качеству в обязательном порядке должны устраняться застройщиком во время гарантийного срока, предусмотренного законодательством. Если нарушения возникли по вине некачественного содержания и текущего ремонта, застройщик будет иметь право обратиться с претензией в суд», — отметила она.

В свою очередь представители застройщиков посетовали, что в связи с достаточно широкими основаниями для правовой защиты прав потребителей по обнаружению недостатков в объекте строительства увеличивается объем случаев злоупотребления правом со стороны дольщиков.

Так, отмечается целенаправленное генерирование претензий и судебных исков к застройщику, в том числе со стороны специализированных юридических компаний, формально представляющих интересы дольщиков, по поводу реальных и мнимых недостатков объекта долевого строительства.

Зачастую действия потребителя направлены на личное обогащение в виде денежной компенсации или уменьшения цены договора.

С 2018 года против строителей было подано около 3,7 тысячи исков. Общий объем взысканных средств составил более 6,5 миллиарда рублей. Суды, как правило, выносят положительные решения о взыскании неустойки с застройщика.

Участники круглого стола поддержали необходимость установления законодательного механизма, исключающего возможность применения как застройщиком, так и участником долевого строительства недобросовестных практик и способствующего соблюдению баланса интересов указанных сторон договора участия в долевом строительстве.

По итогам заседание предложено введение обязательного досудебного порядка урегулирования споров по качеству объекта долевого строительства, усиление строительного контроля в процессе строительства и реконструкции, а также снижение размера неустойки за невыполнение требования потребителя об устранении застройщиком недостатков.

Кроме того, эксперты предложили рассмотреть вопрос о лицензировании деятельности по проведению строительно-технических экспертиз, определить требования к экспертам и экспертным организациям.