Презумпция добросовестности как основа защиты прав приобретателей недвижимости

23 июня 2015 года на встрече с ОП РФ Президент РФ заявил о необходимости защиты интересов добросовестных приобретателей. Уже более трех лет Общественная палата РФ ведет большую работу в этом направлении. Было направлено несколько предложений в адрес Государственной Думы, а также письма в Конституционный суд России.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 3 перечня поручений Президента РФ №Пр-1610 Правительству РФ было поручено «представить предложения по совершенствованию правовых механизмов защиты добросовестных приобретателей...», однако дальше внесения в Думу законопроекта, содержащего небесспорный запрет предъявления исков госорганами, дело не сдвинулось.

Первый заместитель председателя Комиссии по общественному контролю и взаимодействию с общественными советами Артем Кирьянов подчеркнул: «Прежде всего нас беспокоит проблема манипулирования понятием „добросовестность“ в судах, того, как законодатель может и должен определить критерии этого понятия. Кроме того, людей, попавших в сложную юридическую ситуацию, волнует вопрос компенсаций».

По словам заместителя председателя Cовета федерального государственного бюджетного научного учреждения «Исследовательский центр частного права при Президенте Российской Федерации» Лидии Михеевой, из закона должно четко следовать, что добросовестность приобретателя недвижимости подтверждается фактом получения им выписки из Единого государственного реестра.

В этой связи реестр должен содержать только проверенную информацию. Однако масштабы судебных споров о признании недействительными сделок с недвижимостью и ее возврате из чужого незаконного владения зачастую свидетельствуют о недостоверности этих сведений.

Участники дискуссии сошлись во мнении, что приобретатель, который при совершении сделки основывается на данных Единого государственного реестра, должен считаться добросовестным по умолчанию. Речь в данном случае идет о так называемой презумпции добросовестности. Эта позиция может быть опровергнута лишь при условии, что будет доказана осведомленность покупателя об обстоятельствах, препятствующих приобретению (наличие притязаний третьих лиц, дефектов в основании возникновения прав предыдущего собственника и прочее).

Лидия Михеева подчеркнула: «Тем, кто принимает решения на высоком государственном уровне, нужно постоянно напоминать, что речь зачастую идет о единственном жилье, которое чаще всего приобретается гражданами на кредитные средства».

По ее мнению, к решению данной проблемы необходимо подключать и банковскую систему, которая сталкивается с проблемой обращения взыскания по долгам добросовестных приобретателей, заложенной в пользу банков недвижимости.

Неизбежными являются ситуации, при которых возникают основания для истребования недвижимости у добросовестных приобретателей. Существуют нормы, на основании которых гражданин может получить возмещение вреда от лиц, которые этот вред причинили.

«И Общественная палата РФ, и сама общественность поддерживают идею, при которой размер компенсации должен быть адекватным рыночной ситуации, а не фиксированным. Цифра миллион ничего в такой ситуации не решает, особенно если разговор идет о столице или городах-миллионниках. В лучшем случае эта сумма покроет судебные издержки», — заявил Артем Кирьянов.

Отмечалось также, что получить эту компенсацию на практике оказывается достаточно сложно, и этот вопрос требует серьезной доработки.

В контексте вышеуказанных проблем участники встречи обсудили законопроекты, находящиеся на рассмотрении в Госдуме РФ: № 243975-7 «О внесении изменений в статью 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (в части совершенствования защиты прав добросовестного приобретателя)» и 955220-6 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

«Стабильность гражданского оборота важна не только в контексте квартир. Всем хозяйствующим субъектам важно иметь уверенность в защите их прав на недвижимость. Это важно для экономики страны», — считает Лидия Михеева.