Защита пожилых граждан при заключении договоров ренты

В пресс-центре «Парламентской газеты» прошло «нулевое чтение» проекта федерального закона № 26653-7 «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части совершенствования правового регулирования рентных отношений». Документ, в частности, предусматривает оплату за передачу квартиры в собственность гражданина, который будет платить ренту, не менее 20% от кадастровой стоимости (или рыночной цены) недвижимости. Эта мера прежде всего призвана изменить текущую ситуацию, когда при заключении рентных отношений квартиры пожилых людей отчуждаются за символическую плату.

Открывая обсуждение, председатель Комиссии ОП РФ по общественному контролю, общественной экспертизе и взаимодействию с общественными советами Лидия Михеева отметила, что необходимо соотнести предлагаемое регулирование рентных отношений с текущими экономическими условиями: «Если при заключении договора ренты нужно заплатить 20%, потом еще ежемесячно платить неизвестно сколько времени, то, может, все-таки покупателю проще пойти в банк, взять ипотечный кредит и просто приобрести жилье?»

Лидия Михеева указала, что необходимо подумать и о том, насколько востребованной окажется новая система у самого пожилого собственника: «Есть ли альтернатива у пенсионеров, владеющих жильем и не имеющих достаточного ежемесячного дохода?» Лидия Михеева поделилась сомнениями насчет осуществления контроля за НКО, которым в проекте предложено доверить заключение договоров ренты — как Минюст собирается проверять, не нарушаются ли права пенсионеров, вступающих в рентные отношения.

Член ОП РФ Леонид Шафиров рассказал, что в Ростовской области также разделяли беспокойство Минюста по поводу соблюдения прав «слабой» стороны договора. Он указал на нецелесообразность рентных отношений в регионах: «У нас в малых городах, например, 1-комнатная квартира стоит 500-600 тысяч рублей. Ежемесячный платеж в размере прожиточного минимума у нас экономически нецелесообразен. В Москве, может быть, закон будет иметь смысл».

Кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права РГУП Лариса Аксенчук от имени института правосудия напомнила о членах семьи собственника, которым Жилищный кодекс дает определенные права на жилье, утратить которые он может, только если у него есть иное жилье. Соответственно, перед покупателем может встать проблема в лице претендующего на жилье родственника.

Кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права РГУП Елена Ельникова обратила внимание на перечень тех, кто может вступать в рентные отношения. По мнению эксперта, коммерческие организации как платежеспособные должны быть к ним допущены (законопроект же предлагает запретить им эту возможность). Елена Ельникова предложила рассмотреть вопрос о введении требований для коммерческих организаций при вступлении в рентные отношения.

Адвокат, член экспертного совета Адвокатской палаты Московской области Андрей Конычев отметил проблему низкого уровня правовой грамотности пожилых людей, которая создает благоприятные условия для злоупотреблений со стороны плательщиков ренты. При этом он отметил, что несправедливо перекладывать всю вину только на коммерческие организации. Уголовной ответственности подлежат только физические лица, а значит, юридическое лицо (не важно, какой организационно-правовой формы — ООО, ПАО, какого-либо вида НКО) a priori не может быть мошенником. Преступление совершает руководитель или сотрудник юридического лица, а не само юридическое лицо. Поэтому, отметил эксперт, нельзя заранее делить юридические лица на «плохие» и «хорошие».

«Злодеями могут быть люди, возглавляющие их, но не сами юридические лица. И даже если по предложению Минюста коммерческие организации будут лишены права заключать договор ренты, то мошенников это не остановит. Они попросту начнут использовать иные формы для своей противоправной деятельности: заключать договоры на подставных физических лиц, регистрировать НКО на смену ООО и т. д.», — отметил эксперт.

Адвокат Наталья Матвеева вернулась к вопросу первоначального взноса в 20%: «Если речь идет о 2-3-комнатной квартире в спальном районе Москвы стоимостью 8-10 млн, то взнос в 2 млн обычному человеку собрать очень сложно. И тут, действительно, на сцену выходят мошенники. А вот для пожилого человека отстаивать свои права в суде — зачастую непосильная задача». В целом же адвокат обобщила, что разработка обсуждаемого законопроекта и повышенное внимание к деталям рентного договора очень своевременны и важны.

Заместитель директора Департамента экономического законодательства Минюста России Денис Новак от лица разработчиков законопроекта поблагодарил участников «нулевого чтения» за все высказанные критические замечания и предложения. Он отметил, что при разработке документа Минюст руководствовался целью проработать технические нюансы и защитить права пожилых людей, и привлекал к процессу подготовки законопроекта максимально широкий круг ведомств.

Одним из нюансов, например, было изменить «смехотворный» размер первоначального платежа, которым пользовались коммерческие организации, скупая жилье у стариков. Тем не менее, какого-либо контроля Минюста за плательщиками ренты не предусмотрено: «Это будет общий контроль, отчетность и реагирование в виде подачи исков», — сказал Денис Новак.

Подводя итоги обсуждению, Лидия Михеева отметила, что проблема регулирования рентных отношений шире, чем кажется. «Главное, что требуется наладить, — контроль за исполнением рентных договоров, но это вопрос, который нужно адресовать скорее не законодательной, а исполнительной власти». Председатель Комиссии ОП РФ предложила отправить в федеральные органы исполнительной власти (Минздрав, Минтруд, МВД и другие) резолюцию по итогам обсуждения и адресовать им просьбу взять на себя контроль за реализацией прав пожилых граждан, заключивших договоры ренты.